隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的法規(guī)和政策,房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代,利潤(rùn)回歸社會(huì)正常水平,行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)逐步規(guī)范化。
一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本大體可分為六大部分:土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本。從成本的投資來(lái)看,土地成本占總成本的30-35%;前期費(fèi)用占總成本的2-3%;工程成本占總成本的50-55%;營(yíng)銷(xiāo)成本占總成本的2-6%;管理成本占總成本的2-3%;財(cái)務(wù)成本占總成本的6-8%。因此,工程成本是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。
中海、恒大、珠江等企業(yè)在成本控制方面都處于全國(guó)領(lǐng)先地位,有著成熟的成本管理經(jīng)驗(yàn),對(duì)工程成本控制是非常嚴(yán)格的。那么,是什么保證了企業(yè)能有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本,降低開(kāi)發(fā)成本,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)和盈利最大化?
設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制
眾所周知,設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上,因此設(shè)計(jì)管理(雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2%)是工程成本管理的重中之重。
成本領(lǐng)先型公司在設(shè)計(jì)階段如何控制工程成本?
一、把造價(jià)管理工作前置到?jīng)Q策和設(shè)計(jì)兩個(gè)階段,在前期做好項(xiàng)目定義(即明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或建設(shè)的任務(wù)、意義和成本目標(biāo)),合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估,參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià),盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀(guān)的經(jīng)濟(jì)性建議,避免“三超”的現(xiàn)象出現(xiàn);
二、造價(jià)限額、材料用量限額。在確定項(xiàng)目功能、裝修等,完成成本造價(jià)后,成本部聯(lián)合設(shè)計(jì)共同研討,推出標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算模板,主要包括面積指標(biāo)、造價(jià)指標(biāo)、主要材料用量分析、主材菜單,最后得出造價(jià)限額指標(biāo)、材料用量限額指標(biāo)。同時(shí)注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性?xún)r(jià)比分析,著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi);
三、充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研,了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場(chǎng)信息,廠(chǎng)家單位,以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行設(shè)計(jì)、選樣、封樣,并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代,降低工程成本。
招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制
招投標(biāo)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)成本控制非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在招投標(biāo)過(guò)程中:
一、通過(guò)招標(biāo)信息廣而告之,事先了解好材料和施工市場(chǎng),對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核,嚴(yán)把資格審查關(guān)。為維護(hù)投資者的最大利益,對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)單位的實(shí)力、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、管理水平等進(jìn)行審查和考察,保證“優(yōu)中選優(yōu)”;
二、在工程分包和材料采購(gòu)過(guò)程中,分包工程均編制標(biāo)底,作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù)。同時(shí),加強(qiáng)分包商管理工作,完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度,本著公開(kāi)、公平、公正的原則廣泛吸收種類(lèi)承包商,以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo);
三、堅(jiān)持合理低價(jià)的原則,采用合理的低價(jià)中標(biāo)形式,即在保證工期和質(zhì)量的前提下,確定合理的中標(biāo)者,而不能僅以低價(jià)作為確定中標(biāo)者的唯一標(biāo)準(zhǔn),避免產(chǎn)生低價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)和低價(jià)中標(biāo),導(dǎo)致降低工程質(zhì)量、延長(zhǎng)施工工期;
四、建設(shè)工程的施工合同是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)。工程實(shí)施階段造價(jià)控制的主線(xiàn)條貫穿于該階段的始末。施工合同中明確工期、質(zhì)量、造價(jià)三個(gè)方面的內(nèi)容,并界定開(kāi)竣工日期;落實(shí)參加驗(yàn)收的單位、人員,采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、程序及產(chǎn)生質(zhì)量爭(zhēng)議的處理;對(duì)價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料價(jià)格的簽發(fā)確認(rèn);對(duì)工程進(jìn)度款和竣工結(jié)算所需文件、程序和效力等,作出明確具體的規(guī)定,避免推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。
項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過(guò)程中的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn),很多項(xiàng)目對(duì)工程建設(shè)實(shí)施階段的成本控制重視不足,導(dǎo)致最后總成本的超支。
項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制:
一、做好圖紙會(huì)審工作。發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在的問(wèn)題并在施工前加以解決控制工程簽證,減少簽證次數(shù)和費(fèi)用、減少返工修改費(fèi)用,避免簽證重復(fù)計(jì)費(fèi);
二、控制設(shè)計(jì)變更,減少因設(shè)計(jì)院或設(shè)計(jì)人員水平差異、惡劣天氣等主客觀(guān)因素的影響,導(dǎo)致工期延誤,提高成本;
三、審查施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案,對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)化,節(jié)約成本的節(jié)點(diǎn)部位進(jìn)行改進(jìn)。同時(shí)造價(jià)管理人員要做到主動(dòng)監(jiān)控,嚴(yán)格審核,計(jì)算出各項(xiàng)變更對(duì)投資的影響,避免投資失控;
四、做好協(xié)調(diào)和糾紛處理工作,協(xié)調(diào)各單位有序工作,協(xié)調(diào)好各工種的交叉作業(yè),若協(xié)調(diào)不好不僅會(huì)影響工期,還會(huì)造成大量的浪費(fèi),甚至?xí)l(fā)生索賠。
從中海、恒大、珠江等先進(jìn)企業(yè)成本管理上可以看出,他們都是將造價(jià)工作前置,從設(shè)計(jì)和招標(biāo)階段預(yù)先做好工程造價(jià)管控,通過(guò)工程設(shè)計(jì)和招標(biāo)工作的緊密銜接,減少管理環(huán)節(jié),預(yù)先控制、確認(rèn)和解決可能出現(xiàn)的索賠點(diǎn),節(jié)約了工程造價(jià),控制了成本。我們應(yīng)將這種好的工程造價(jià)管理的新思路,運(yùn)用到其他企業(yè)當(dāng)中,促進(jìn)工程造價(jià)管理和項(xiàng)目管理水平,必將推動(dòng)我國(guó)建筑產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。