海天密碼之“12”——房地產(chǎn)項目動態(tài)成本管理

　　12——意義為何？

　　海天密碼112310是海天咨詢集團建設(shè)投資成本管理解決方案的簡稱，指為解決各類建設(shè)投資單位（企業(yè)）規(guī)模化發(fā)展進程中項目成本管控問題而建立的集團企業(yè)級的成本管理體系，以及項目級成本管理執(zhí)行的關(guān)鍵技術(shù)支撐和全過程造價咨詢服務。在具體實施中可高度凝練為1、12、3、10四個數(shù)字，每個數(shù)字代指一項具體工作要點或目標。

　　本期為讀者所披露的數(shù)字是“12”，在海天密碼中這個數(shù)字代指讓集團所屬全部項目每月形成動態(tài)成本報表，讓決策者及時決策。

　　建業(yè)凱旋廣場：項目類型：成本管理解決方案,投資額：12億元。

　　成本——重中之重

　　眾所周知，長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。

　　要加強成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

　　凱瑞國寶花園項目類型：成本管理解決方案

　　成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理、動態(tài)成本管理、成本評估以及責任成本，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承，從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標準化、戰(zhàn)略采購等。從運營層面來講，首先要建立基本的成本管理流程和制度。

　　把握——動態(tài)變化

　　海天密碼將“12月動態(tài)成本“列為密碼第二數(shù)字，是因為在成本管理各項流程中動態(tài)成本管理的難度最大，因為市場是千變?nèi)f化的，開發(fā)過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理，而要進行有效的動態(tài)管理，必須建立詳細的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。

　　首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。

　　凱瑞君臨天下項目類型全過程

　　其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設(shè)計變更、簽證管理等，因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執(zhí)行是基本的保障，還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結(jié)，必要時及時調(diào)整目標成本管理體系，真實反映成本控制現(xiàn)狀。

　　月報——八項工作

　　通過海天咨詢集團技術(shù)專家的介紹，海天密碼動態(tài)月報主要包含以下八項內(nèi)容：

　　本月項目進展概況；

　　招標完成項及待招標項一覽表；

　　本月變更情況；

　　本月簽證情況；

　　其他影響成本變化的情況；

　　動態(tài)成本匯總表

　　本月成本控制建議

　　次月工作安排

　　為了方便讀者了解，經(jīng)海天公司技術(shù)團隊指導，小編特在此逐項分解八項指標，分別詮釋如下：

　　本月項目進展概況(包含三項基本情況)

　　▶招標進展情況

　　▶現(xiàn)場進展情況

　　▶款項支付匯總

　　招標完成項及待招標項一覽表(包括幾項重要的表格)

　　▶總體招標計劃（對總體招標計劃簡述）

　　▶本月完成招標匯總表（對本月完成招標情況簡述）

　　▶累計完成招標情況匯總表（累計完成招標情況簡述）

　　▶未（待）招標項匯總

　　本月變更情況

　　對當月變更情況進行統(tǒng)計，對變更單引起造價變化、變更原因、對應合同進行描述。

　　本月簽證情況

　　統(tǒng)計本月共發(fā)生簽證數(shù)量，對簽證引起的造價變化、簽證原因、對應合同進行描述。

　　其他影響成本變化的情況

　　統(tǒng)計其它影響成本變化的情況

　　動態(tài)成本信息匯總表

　　是動態(tài)成本中最為繁復、集中的表格，會累積前五項指標的信息并統(tǒng)計目前成本節(jié)余額（目標成本-動態(tài)成本）、成本節(jié)余率（成本節(jié)余額/計劃成本），對成本節(jié)余、超支情況進行描述。

　　本月成本控制工作建議

　　該項工作是對本月成本整體的總結(jié)，按照項目的進展階段對整體成本的控制提出建設(shè)性意見和建議。

　　次月工作安排

　　指根據(jù)本月成本總結(jié)和建議，前瞻性的規(guī)劃次月的工作安排和成本控制進度。

　　通過八項具體的工作，變化萬端的動態(tài)成本就成了有跡可循的具體工作，據(jù)海天咨詢集團技術(shù)副總田占嶺介紹，目前在河南省內(nèi)，有能力為客戶提供動態(tài)成本月報乃至成本管理解決方案的咨詢企業(yè)并不多。海天集團近幾年通過近400多人次的駐場工作積累了豐富的項目實施經(jīng)驗，苦心孤詣所提煉出了海天密碼，動態(tài)成本是其中至關(guān)重要的一環(huán)，也是目前各建設(shè)投資企業(yè)成本管理流程里急需的一項工作。

　　我們有理由相信，在當前地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，動態(tài)成本管理的重要性將愈加為地產(chǎn)界所發(fā)現(xiàn)，也終將成為工程咨詢界一項新穎的主營業(yè)務。